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上实发展:地产资源终极整合拉开序幕,上调评级至“增持”

发布时间:2010-08-17    研究机构:申万宏源

2010 年8 月16 日,上实发展(600748)公告:其大股东上海上实将所持上实发展(600748)63.65 %的股权转让给上实控股(HK0363),转让价格7.44 元/股,总价款为51.30 亿元。

上实集团地产资源终极整合拉开序幕。此次股权转让的目标,是将整个上实集团的地产资源进行整合,可谓上实集团地产资源的终极整合。目前,上实集团现有地产资源分布在三家上市公司旗下,总土地储备达到近2000 万平方米,整合之后,公司将一跃成为中国规模最大的房地产公司之一。

未来方案仍具有不确定性,但总体影响比较正面。这次整合分为两步,目前进行的是第一步——股权转让,第二步解决同业竞争的方案公司尚未披露,存在较大的不确定性。由于双方都是上市公司,任何一方在资产转让的过程中不可能占到什么便宜,但管理效率的提高,对双方都是有益的。因此虽然尚无法确定最终整合方案,但总体影响偏正面,有利于股东。

自有资源支撑股价,上调评级至“增持”。上实发展属于资源富裕型公司,产品附加值高,公司目前拥有未结算土地储备587 万平方米,RNAV 为13.22元/股。预计未来两年EPS 分别为0.29 和0.43 元/股,对应28 和19 倍PE。

公司由于停牌,导致目前估值水平明显低于行业平均水平。无论是公司自营,还是未来将资产出售,按0.8-0.9 倍RNAV 计算,公司合理估值为10.58-11.90元/股,和停牌前股价相比,上涨30%-43%。上调评级至“增持”。

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