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上实发展2009年年报点评:2009年平淡中收场

发布时间:2010-02-25    研究机构:长江证券

第一,年报基本符合预期,预收账款处于历史高位公司 2009 年实现营业收入22.73 亿元,同比增长13%,但是营业利润同比下降40%。其主要原因是有两个方面,一方面是公司09 年结算毛利率下滑明显,09 年毛利率相比08 年下滑了接近11 个点;这主要是因为公司在2009 年结算的大多分布在重庆、成都、大理低毛利区域;另一方面是上年同期转让子公司股权实现收益较多。

通过 09 年的火爆销售,目前公司拥有每股预收账款高达1.66 元,处于历史高位。如果按14%净利润率算的话,公司未来锁定的业绩达0.23 元。但与行业内其他公司相比,业绩锁定仍显不足,这主要是因为公司目前大力开发的都是较小的项目,后续推盘没有跟上导致公司在09 年下半年以来销售较少。

第二,多区域销售,并未多区域开发报告期间显示公司2009 年销售取得较大进步,上海、青岛、天津、大理、成都等区域都有所进展;但实际大面积开工区域仅限上海区域,其他土地储备占比较高区域没有进行新开工。青岛、泉州、湖州等地都有开发潜力。同时也表明,2009 年仍处于公司整合资源阶段,市场期待公司2010 年的变化。

第三,土地储备区域合理完善,等待价值发现公司布局的哈尔滨、青岛、泉州、湖州都属于二、三线城市中颇具潜力的区域,随着区域经济深化,这几个城市在2010年可能都将有所表现。

第四,上海区域销售进展决定业绩弹性我们注意到年报中关于上海朱家角区域两个项目,将在今明两年成为公司业绩弹性的来源。目前朱家角区域日趋成熟,市场价格相对过去已有大幅度提高。

根据公司目前的计划,我们预计公司09-11 年EPS 分别为0.40、0.51、0.64,对应目前股价PE 分别为32、25、20倍。维持“谨慎推荐”评级。

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