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上实发展:2010年业绩或较多释放

发布时间:2010-02-25    研究机构:天相投资

2009 年公司合并报表显示实现营业收入22.73 亿元,同比增长13.02%;归属于母公司股东的净利润2.44 亿元,同比减少32.7%。基本每股收益0.23 元,拟向全体股东每 10 股派发现金红利 0.35 元(含税)。

业绩释放速度较慢,再次低于预期。报告期内房地产营业收入18.58 亿元,同比增长11.57%;销售面积29.63 万元,销售项目主要为成都“锦绣森邻”(9.12 万平米),上海“黄浦新苑”(二期)(2.1 万平米)、重庆“水天花园”(1.74 万平米)、大理“洱海庄园”(5.17 万平米)、青岛“上实·海上海”(5.4万平米)、天津“莱茵小镇”(5.84 万平米)等。

报告期增收不增利。原因有三:一是毛利率同比下降10.73 个百分点,为32.67%,主要因为房地产项目毛利下降12.04 个百分点;二是期间费用提高16.65%,因为销售费用和财务费用增加;三是投资收益同比去年同期减少1.8 亿元(08 年转让子公司股权),剔除投资收益的影响,营业利润同比下降9.68%。

项目储备比较丰富。公司主导发展战略为“集中优势资源,沿海沿江布局,聚焦核心区域”,项目分布以上海为中心,长三角地区和环渤海城市群为重点拓展区域,并选择性进入西南地区、海西地区等热点版块。目前可结算建筑面积600 多万平米,分布在上海、青岛、泉州、湖州、重庆和成都等城市,市场基础较好。

集团内部资产重组仍是公司主要看点。大股东上海上实在崇明岛尚有32 平方公里农业用地,随着崇明岛的开发,这部分土地有很大的升值潜力;同时,上实集团下属的房地产公司上海城开没有直接上市,被集团下属的香港上市公司上海实业(0363.HK)控股。随着上海国资整合日益紧迫,集团内部有一定的资产整合预期。

2010 年业绩较有保障。期末预收账款17.86 亿元,同比大幅增长6.15 倍,大部分为预收房款;2010 年度,公司营业收入目标为 28 亿元,目前预收款锁定10 年业绩的64%,比较有保障。

财务风险较大。期末资产负债率79.22%,同比增长3.43 个百分点;剔除预收账款后的真实资产负债率为75.91%,仍然处于行业较高水平。公司拟公开增发募集资金不超过42 亿元,用于项目建设。若增发成功,能够较大程度缓解资金压力,使资产负债率下降至60%。

我们预测公司 2010 和2011 年的每股收益分别为0.46 元和0.56 元,按公司最近收盘价为12.80 元,对应的动态市盈率分别为28X 和23X。估值相对较高,鉴于公司业绩持续性强,且有一定的资产重组预期,维持“增持”的投资评级。

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