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上实发展2009年报点评:财务压力阻碍公司业绩增长

发布时间:2010-02-25    研究机构:银河证券

1.事件

公司今日公布了2009年年报,报告期,公司实现营业收入2,272,655,489.01元,同比增加13.02%;实现营业利润328,296,285.08元,同比减少40.28%;实现净利润244,499,957.52元,同比减少32.70%,每股收益为0.23元。

2.我们的分析与判断

(1)营业利润同比下降主要是由于投资收益造成。

报告期内,公司营业利润同比下降40.28%,净利润同比下降32.7%,主要原因系上年同期转让子公司股权实现收益较多。扣除非经常性损益后净利润为2.2979亿元,同比增长13.5%。

(2)毛利率下降幅度较大。

公司报告期房地产开发与销售的毛利率较去年同期下降12个百分点,一方面是由于今年成都、重庆等西南地区毛利率较低项目占比提高,另一方面也是公司今年总体项目毛利率低的体现。

报告期,公司的期间费用较去年同期上升16.51%。此外由于子公司项目清算原因以及今年项目毛利率较低导致公司营业税金大幅下降52%。归属于母公司净利润率由去年的18%降至今年的10%。

(3)西南区域贡献收入比例上升较快。

报告期公司西南地区收入大幅增长,贡献收入的约40%,但是由于毛利率较低,仅为22.46%,因此上海房地产项目仍是公司利润的主要来源。

(4)2009年销售大增,但是公司财务压力仍很大。

报告期,公司来自销售商品和提供劳务收到的现金约40亿元,同比增长80%以上。期末公司预收款约18亿元,同比大幅增长6倍以上。公司经营性现金流自2007年来首次转为净流入。但是公司目前财务压力仍然很大,期末负债率高达79.2%,净负债率高达114%,财务压力很大。

(5)增发项目若能在2010年实施将会缓解公司财务压力。

为缓解公司财务压力,公司已经提出增发方案,上实发展(600748)拟非公开股份不超过30,000 万股人民币普通股,募集资金不超过42亿元,该定向增发方案已获上海市国有资产监督管理委员会批复通过。公司本次定向增发募集资金,主要用于建设开发青岛国际啤酒城、上实朱家角特色居住区、湖州·上实假日酒店及湖州·上实湖峻花园四个项目,总投资额98.95亿元,总建筑面积95.7万平米,预计总收入可达125.2亿元,净利润25.5亿元,净利润率达20%,平均投资收益率36%。

增发如能在2010年顺利实施,将会大大缓解公司财务压力,并且加快公司项目开发的进度,使公司业绩释放加快。

(6)公司目前权益项目储备超过600万平米,并仍有注资预期,资源极为丰富。

目前公司开发项目储备676万平米,主要分布在上海、青岛、泉州、湖州、重庆和成都等城市,基本来自2008年大股东的注入,项目位置优越,成本较低。另外,大股东在崇明岛拥有3万亩土地资源,有望将其中一部分注入上市公司。公司资源极为丰富。

3.投资建议

公司虽然项目储备丰厚,并且大股东仍有注资预期,但是由于财务压力一直较大,开发进展较慢,公司业绩释放一直低于市场预期。若定向增发能在2010年顺利实施,则会加快公司业绩的释放。我们暂不对公司进行评级。建议密切关注公司增发进展。

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