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上实发展:09 年业绩负增长,维持“中性”评级,融资放开将成为其催化剂。

发布时间:2010-02-25    研究机构:申万宏源

2009 年,上实发展(600748)营业收入为22.73 亿元,净利润为2.45 亿元,分别同比增长13.2%和-32.7%,EPS 为0.23 元/股,低于预期。利润分配方案:每10 股分红0.35 元。

多种因素导致09 业绩负增长。09 年上实发展业绩出现负增长,主要原因是:(1)08 年由于转让海南海项目带来投资收益1.48 亿元,而09 年无此项收益,如果仅看主营业务利润,则09 年与08 年基本持平;(2)结算项目差异使得房地产业务利润率有所下降——占09 年结算收入一半的成都和大理两项目,毛利率只有30%左右,导致整体结算毛利率从08 年的43%降至09 年33%;(3)考虑到10 年有增发融资计划,因此公司在09 年结算上可能偏向保守,09 年末公司预收款为18 亿元,占09 年结算收入近90%,主要构成为青岛海上海项目,预计将在10 年一季度或二季度结算;另外,08 年收购的哈尔滨爱建新城项目已经竣工,也将在10 年初结算。

10 年有增发融资计划,丰富资源支撑业绩增长。09 年11 月份公司公布了定向增发融资计划,拟增发3 亿股,增发底价11.43 元/股,融资总额42 亿元。

公司自07 年仅完成资产注入,而未能按最初计划实现同步融资,且公司多个大规模项目正处于前期规划,未来对资金的需求量也较大,因此公司融资动力较强。尽管目前房地产企业能否融资还具有不确定性,但一旦融资环境好转,我们相信公司定会积极争取。同时,公司项目资源丰富,能够支撑公司未来两三年业绩高增长,预计10、11 年摊薄前业绩复合增长能达到100%以上。

维持“中性”评级,融资放开将成为其催化剂。预计公司10、11 年EPS 分别为0.56 和0.98 元/股,对应PE 为23 和13 倍;RNAV 为13.36 元/股,P/RNAV为0.96 倍。目前公司估值不具备优势,维持“中性”评级。但是,如果融资放开,公司业绩向上弹性度会较大,海源别墅等高端项目创造利润能力均较强,会成为公司股价表现的催化剂。

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