上实发展(600748.CN)

上实发展:销售迅速增长,业绩提升看来年

时间:09-10-23 00:00    来源:中投证券

1-9月公司EPS0.165元,ROE7.3%,1-3季,营业收入13.6亿元,同比增长11%,3季末预收账款14.92亿元,同比增长4.59倍,未来结算资源增长幅度大。净利润1.79亿元,净利润同比下降17%,主因是投资收益同比下降-124%,即上年同期转让子公司股权而本期未出现同类业务;长期银行借款大幅提升,财务费用同比增长135%所致。

根据我们跟踪,公司1-9月的销售款约29亿元(见附表),可能因财务口径原因,这部分的收入没有在3季报中反映出来。公司目前的经营状况较08年已有大幅改善,业绩的提升也是时间的问题。即使今年因结算条件达不到,也将在明年反映出来。上述销售款来自于上实.海上海、莱茵小镇、海上海新城、锦绣森邻、达利广场、黄浦新苑、海源别墅、重庆和大理等项目的销售。预计近两年的结算来源也主要是上述项目。预计明年公司将新增加对上海朱家角别墅、以及海源续建,明后年的净利增速可望超过50%。

公司3季末资产负债率80%,净负债率130%,在行业中处于较高的水平。主因是今年新增长期借款41亿元,同比增长210%。由于加快销售回笼资金增加以及收回股权转让款致3季末现金流充足,货币资金27.5亿元,同比增长81%。若未来能通过适当的方式增加资本金,加速开发销售,负债率将会大幅回落。

上海到崇明岛的遂桥10月底通车,上实集团08年对公司注资时曾承诺,在崇明岛的84万亩农业用地若有从事房地产开发业务的机会,将全部通过上实发展(600748)进行。

上海到崇明岛的遂桥通车事件短期可望给公司股价上涨带来一定的交易性机会。

当前公司权益项目储备和未结算项目建面680万平米,大部分为08年集团注资进来的,成本较低廉,开发价值高,重估值为15.6元/股。预计公司09、10、11年EPS分别为0.21、0.53和0.86元。鉴于公司资产含金量高,集团还承诺将剩余资产择机注入公司,维持强烈推荐。

风险提示:注意国内外经济增长、居民收入、行业复苏、企业盈利改善低于预期、政策调控超出预期等的风险。