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上实发展09年中报点评:主业稍逊色,亮点仍在集团资产注入

时间:09-08-31 00:00    来源:爱建证券

事件:公司于今日发布了2009年中报2009年上半年,公司累计实现营业收入11.61亿元,同比增长8.02%;营业成本10.07亿元,同比增长19.17%;实现净利润1.01亿元,同比下降45.17%;实现每股收益0.09元。

点评:

主业稍显逊色:公司上半年营业收入的同比增速为8.02%,低于房地产板块今年中报营业收入合计同比增长8.86%的增速;公司上半年归属于公司股东净利润同比下降45.17%,而同期房地产板块净利润的增速为12.15%。

今年3月份以来楼市的火爆,房地产公司的销售回款大幅增加。体现在中报中的一项重要指标就是销售商品、提供劳务收到的现金。公司的该指标为122311.47万元,同比增长17.56%。而同期房地产上市公司(已公布年报)该指标的整体同比增速为59.88%。

总体来看,公司中报业绩差于行业总体水平。

亮点仍为集团资产注入:公司目前最大的亮点仍在于其集团资产注入可能。

2008年3月份公司定向增发完成后,由于客观原因,上海上实仍将持有部分经营用土地或房地产投资,具体包括:(1)上海市崇明区团结沙地块、东旺沙地块合计8635.90 万平方米农业用地的使用权;(2)上海市青浦区朱家角镇新华村合计80.86 万平方米的住宅用国有土地使用权;(3)上海申江两岸开发建设投资(集团)有限公司2.5%的股权投资;(4)青岛联港投资开发有限公司50%股权(该部分股权现金出资额约16,500万元),初步计划由该公司负责青岛流亭空港项目(5)汇贤雅居项目。上海上实已与源丰投资签订了《汇贤雅居二期项目资产收购协议》,约定当项目建设达到建设总量的25%,符合在建工程转让条件时,由源丰投资将该项目以在建工程方式整体转让给上海上实或其指定企业;(6)由置业集团持有的上海上实海云置业有限公司49%股权。该公司负责开发上海海云天国际广场项目,置业集团已准备将该部分股权对外转让,目前股权转让工作正在进行中;(7)上海海外联合投资股份有限公司18.75%股权。该公司负责俄罗斯圣彼得堡“波罗的海明珠”项目的开发,定向增发完成前本公司和上海上实分别持有该公司18.75%股权;(8)青岛上实瑞欧置业有限公司45%股权。上海上实于本次交易之评估基准日持有该公司90%股权、上实城发持有10%股权。

公司已就朱家角项目与控股股东签订《股权转让协议》。公司将以3.32亿元收购上海上实全资子公司上海丰泽置业有限公司100%股权,由于丰泽公司尚有9.03亿元负债,故公司实际以12.35亿元总投资获得朱家角淀山湖畔逾80.85万平方米土地,折合地价成本约101万元/亩,远低于市场价。

上海上实出具的《避免同业竞争声明及承诺函》,承诺非公开发行完成后,上海上实的房地产业务将全部由上实发展(600748)经营,上述青岛联港50%股权、汇贤雅居项目、海外联合18.75%股权及青岛瑞欧45%股权,将在条件成熟时择机注入上实发展。这些资产注入后将进一步增强公司实力,提升公司盈利能力。

盈利预测和投资评级:公司08年每股收益0.34元。尽管公司存在明确的资产注入预期,能够实现外延式增长,但是由于公司预售账款较少,销售策略较为保守,短期内业绩较难有大的突破,根据公司08年报,2009 年度,公司力争09年实现营业收入18 亿元,营业成本12 亿元,同时根据公司项目进展情况,预计公司09-10年每股收益分别为0.39元和0.45元,按8月27日收盘价15.61元/股计算,静态市盈率为46倍,动态市盈率40倍和35倍,估值水平偏高,给与“中性”评级。