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上实发展(600748):海上海项目销售良好,非限售股东显著增持

时间:06-10-30 00:00    来源:国泰君安证券

公司1-9月实现主营收入7.22亿元,同比下降10.72%;净利润1.52亿元,同比增长81.8%;EPS为0.26元,每股净资产为2.33元。

公司主营业务收入的88%来自中期销售的浦东金隆大厦转让收入,金隆大厦系购入在建工程完工后再转让,所以毛利率只有9%左右。

前三季度利润贡献主要来自浦发银行股权转让收入,第一季度转让浦发银行6150万股权,产生3.38亿元非经营性收入,贡献净利润1.97亿元,占1-9月净利润的130%。此外,公司子公司成都华新国际城市发展公司处置其他资产贡献了1200万元其他业务利润,占公司1-9净利润的8%左右。

公司今年主打开发项目之一是上海海上海三期,为高档精装修住宅,位于内环靠近M8附近,紧邻海上海现代服务产业示范基地(即一期和二期),是国内文化地产的代表作。已经销售完第一批约120套,销售均价为15000元左右;第二批150套左右已经放完号,预计销售均价将上涨到16000元左右。该项目地价只有1600元,二期公寓式写字楼销售均价14000元,毛利率达到43%,预计三期住宅毛利率在60%左右,显然该项目将为公司今明两年业绩做出积极贡献。

预计06年第四季度主要利润来源将是:海上海三期第一、第二批住宅,成都锦绣森邻,郑州家和万世四期,上实大厦等出租收入。其中,锦绣森邻地价大约1000元/平米,初步预计销售均价可达到4000元/平米,公司中报已经披露年内将有4.5万平米竣工销售,即可预计该项目年内将产生1.8亿元左右的收入。

07年利润来源将是:海上海剩余收入,海云天广场,海南海、海东海、海源别墅、成都锦绣森邻的部分收入,重庆和郑州小部分收入,上实大厦等出租收入。

机构持仓进一步集中。股东人数从中报的3.99万户下降到2.73万户,前十大非限售股东持仓总和从3883万股增加到7208万股,长盛、大成、博时等持仓稳中有增,显示机构投资者长期看好。

因约5万平米的海上海和锦绣森邻将在四季度结算,所以我们维持公司全年0.71元EPS的业绩预测,其中,房地产主业净利润贡献的EPS为0.38元,同比增长79%。保守估计2007年净利润增长47%,EPS为0.56元。维持增持的公司评级,年内目标价维持10元不变。