上实发展(600748.CN)

上实发展:盈利能力突出,项目成片开发是看点

时间:09-03-23 00:00    来源:国泰君安证券

投资要点: 08年业绩低于预期。实现收入和净利润20.1和净利润3.6亿元,分别同比增长-14%和299%;0.34元基本EPS,低于我们0.40元预期,拟10派0.3元(含税)。

销售低迷导致主营收入下降,毛利率提升推动净利润上升。08年公司实现房地产销售面积8.6万平米,同比下降40%;销售收入15.3亿元,同比下降27%,且部分是属于07年已售08年结算的项目。销售毛利率43.4%,比07年提升14个百分点,显示公司地产主业盈利能力突出。

金钟广场、四季酒店等出租收入稳定增长,毛利率保持稳定。 08年出租率97%,租金上涨6%;租赁收入1亿元,毛利率64%,与07年持平。

存货周转率下降,预售房款负增长,公司销售策略需要调整和优化。

大股东资产注入后净负债率急剧上升,公司面临较大的资金压力。08年资产负债率75.8%,扣除预售房款后真实负债率73.6%,净负债率由此从-9.4%上升至81%。;每股经营性现金流-2.15元。

多种方式获取银行贷款,加速销售回笼资金,延缓并分期偿还股东借款,获得大股东在资金上的支持,是09年公司平衡现金流量的主要举措;董事会已同意公司09年度银行借款增加额度在25亿元之内。

项目储备充足,实现长三角、环渤海和西南区域整体项目扩张。现有开发项目总建面678万平米,权益建面643万平米,主要分布在上海、青岛、泉州、湖州、重庆和成都等9个城市。另公司持有约16万平米的出租项目,均位于上海,地理位置优越。

一二级联动和成片土地开发,公司拿地模式独特,地价低成本优势明显。

依靠滩涂等一级土地开发获取了成片的新城区土地,湖州、青岛和泉州均为成熟项目。低地价成本有利于抵御房价和毛利率下降的不利影响,也使得公司有条件采取更灵活的销售策略,获得更好的成长。

大股东持续注入游资资产预期较为明确,这将增强公司土地资源优势。

预计09和10年EPS分别为0.42元和0.52元,维持11.69元RNAV,综合09年15倍PE 和RNAV 估值,目标价11元,维持谨慎增持评级。