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上实发展:开发及营销能力仍有待提升

发布时间:2009-03-20    研究机构:国信证券

08年每股收益0.34元,符合我们预期,低于市场预期2008年公司实现营业收入20.1亿元,比上年同期调整后的营业收入减少14%,实现净利润3.6亿元,比上年同期调整后的净利润增长299%;全年实现基本每股收益0.34元,符合我们预期(我们预期为0.30元,0.04元的差异主要是由非经常性损益导致),低于市场普遍预期(市场普遍预期为0.50元左右),低于市场预期的主因是市场对公司08年定向增发所注入项目的开发进度和销售形势偏乐观。利润分配预案为:每10股派现金股利3.3元(含税)。

行业调整导致房地产销售收入下滑,是营业收入同比减少的主因公司房地产销售占主营收入比重为 77%,华东地区占比为55%,由于08年行业调整带来的系统性风险,公司房地产销售收入同比下降了27%,比08年全国商品房销售额-18%的降幅要大,但比上海-39%的降幅要小。

08年结转项目的高盈利能力导致净利润大幅增长通过对毛利率的测算,我们发现 08年公司毛利率同比上升了6个百分点,达到了43%,ROE 达到了14%,同比上升了近4个百分点,反映公司在08年所结转的项目具备较高的盈利能力。

公司短期财务风险不大,但预收款增长缓慢、营运效率下降,表明开发及营销能力仍需进一步提升08公司定向增发完成后,新增了大量的土地和项目储备,但预收款增幅微小,08年末为2.5亿元,仅同比增长3.7%,而资产负债率却由07年末的56%上升至78%,但由于没有一年内到期的非流动负债,短期财务风险有限;营运能力下降,存货周转天数由07年的354天上升至08年的1778天,应付帐款周转天数由07年的75天上升至08年的146天。我们认为,公司未来需优化营销战略及提升营销能力。

09年业绩将有望保持稳定,10年将实现增长从公司现有项目的开发情况来看,09年可结转的项目主要分布在在成都、大理、青岛、天津等二、三线城市,可售及可结转面积有限,而湖州的多个项目、青岛啤酒城及上海“海东海”等项目开发进展缓慢,需在2010年才能产生收入贡献,加上08年预收帐款较少,对09年收入贡献也不会太大,我们维持对09年和10年EPS 的预测,分别为0.34元(32 x)和0.36元(30 x),预测11年EPS 为0.43元(25 x),维持“谨慎推荐”评级。

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