上实发展(600748.CN)

上实发展(600748):青岛项目 贡献利润仍需等待

时间:08-07-02 00:00    来源:海通证券

1999-2007年青岛住宅平均价格增长基本呈现上升趋势(图7,2006年价格增速略有下降),随着资金紧缩和利率上升导致按揭成本上升,未来价格继续上涨压力增大。业绩预测时,在保守情况下,我们假设青岛住宅价格2008年价格相对于2007年下降5%,2009年下降10%,2010年保持稳定;同时做了悲观和乐观情况下房价的敏感性分析。

上实发展(600748)青岛市场的发展战略明确上实发展的战略就是以上海为中心,沿江沿海拓展,以点带面,纵深发展,重点实施长三角和环渤海湾城市群布局,确保房地产业务快速发展,为资本运作积累优质资产。推进品牌的战略的实力,力争5年内成为一线房地产企业。

上实发展青岛地区总部,作为第一个成立的地区总部,受到上市公司的全力支持,也承袭了上实集团的开发理念和开发经验,制定了青岛市场的发展战略:围绕集团战略目标,通过5年发展,争取开发面积达到300万;未来2年力争开发100万纯住宅项目,开发理念和品质达到青岛一流水平。

业绩预测时,我们假设如下:(1)由于汶川大地震,调整成都和重庆项目的结算时间,向后推延一年;(2)鉴于目前黄浦新苑销售进度(截至到2008年6月26日签约114套,大约为总量的45.6%),调整其2008-2009结算比例(原来假设2008年结算比例100%,现在调整为70%);(3)基于未来上海、北京等城市住宅价格调整判断,本着谨慎原则,调低所有项目销售价格(2008年价格下降5%,2009年价格下降10%);(4)由于实施分配方案(以2007年底股本为准)为每10股送1股,转增5股,以及增发等导致目前股本相对于2007年底扩张1.84倍。

对上实发展的净现值做了贴现率和房价预期的敏感性分析,其中对房价预期做了中性、乐观和悲观的三种假设,贴现率则假设在8%-12%间波动,得到上实发展净现值的敏感性分析如下:上实发展净现值的敏感性分析显示,在贴现率为12%、悲观预期房价情况下,为12.15元,与目前收盘价10.08元相比,仍具有17%折价空间。

我们预计公司2008-2010年的每股收益分别为0.81元、1.58元和1.63元。目前二级市场价格为10.40元,对应PE08为12.84x,PE09为6.58x,估值具有较大吸引力,虽然目前低迷的销售和房价调整的压力以及资金面继续紧缩的现状继续影响投资者预期,但上实发展基本面和看好上实发展的区域开发模式没有发生根本性改变,维持“买入”评级。