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上实发展:适度成长

发布时间:2011-03-17    研究机构:长江证券

事件描述与评论

上实发展(600748)今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入33.63亿元,同比增长47.97%;实现营业利润7.72亿元,同比增长35.11%;实现归属母公司净利润3.29亿元,同比增长33.33%,每股收益0.3元。分红方面每10股派0.35元。

公司业绩符合预期

公司10年业绩基本符合预期,结算的主要项目为天津的莱茵小镇与青岛项目,体现在公司毛利率上接近50%,公司高毛利的原因主要是前期来源于集团的资产注入。从公司业务区域来讲,目前公司华东区域占比较大,从公司发展来看未来公司业务将以华东区域居多。由于哈尔滨项目股权变化,公司未来东北区域业务占比提升也可期待。

公司业务逐步进入正轨,集团内部整合尚需时间

我们认为公司正在逐步进入正轨,公司未来将以“集中优势资源,沿海沿江布局,聚焦核心区域”为主导战略,以上海为中心,重点拓展长三角地区和环渤海城市群,选择性进入泛西南地区。在未来新项目的拓展区域以上海以及长三角的二、三线城市为核心,通过各种方式获取土地储备。我们认为上实集团未来内部的整合仍是重点,目前上海实业控股控股三大地产公司,包括上海城开、中新地产以及上实发展,合计土地储备超过2200万平米。我们认为集团内部地产资源整合才刚刚开始,未来集团将以上海控股为平台继续整合下属房地产业务,上实发展将以怎样的角色参与其中是我们关注的重点。

公司负债率偏高,能否加快推盘是关键

公司在报告期内新开工48万平米,这对于公司的体量来说明显偏小,也正是因为这样公司报告期内大约只完成了31亿的销售金额,销售面积大约为31万平米。体现在预收账款方面,公司期末预收账款为21个亿,这部分预收账款锁定的利润在0.25元左右。销售回款的不力使得公司资产负债率方面超过了80%,远高于行业平均水平。另外公司在短期头寸方面也比较紧张,公司在手流动资金为19亿,一年内到期的负债大约在17个亿,公司资金相当紧张。11年,公司主要运作项目为上海“海上湾”、哈尔滨“盛世江南”、湖州“海上湾”、天津“莱茵小镇”四期、重庆“水天花园”等项目,项目销售对公司至关重要。

盈利预测与估值

根据公司项目的进度,预计公司11-12年EPS为0.4、0.51元,考虑到公司资产的优质性以及未来集团整合的可能性,维持“谨慎推荐”评级。我们认为在集团内部整合没有明确定位之前,公司保持适度成长将是一种常态。

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