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房地产行业周报:板块走势回稳,重庆房产税试点“加码”

发布时间:2017-01-16    研究机构:安信证券

行业跟踪(2017.01.06-2017.01.12)

一手房:环比下降2.51%,同比下降15.2%本周安信跟踪60大城市一手房合计成交6.04万套,环比下降2.51%,同比下降15.2%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别1.13%、-6.09%、-1.64%;一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-0.47%、1.86%、10.58%、-14.9%。

二手房:环比上升18.72%,同比下降35.32%本周安信跟踪的19个城市二手房成交合1.56万套,环比上升18.72%,同比下降35.32%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-1.87%、28.5%、31.08%;

库存:可售套数环比下降4.41%截止本次统计日,全国24大城市住宅可售套数合计63.44万套,去化周期23.9周,环比下降4.41%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-0.71%、0.03%、-11.52%;一线、二线及三线去化周期分别为25.1、21.4、25.5周。

土地(2017.01.02-2017.01.08):供应量、挂牌价、成交量、成交均价均下降本周土地供应建筑面积环比下降57.15%,同比下降1.04%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-100%、-35.65%、-74.78%;挂牌均价环比下降14.93%,同比上升28.88%;本周成交土地规划建筑面积环比下降84.83%,同比下降56.54%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-82.2%、-92.41%、-72.57%;成交均价环比下降25.05%,同比上升57.17%;,成交总价环比下降88.63%,同比下降31.73%;

政策:重庆财政局对“三无人员”房产税征收范围扩展至首套房。我国首部土地督察发展规划印发,严守耕地保护红线;

公司跟踪:万科A:华润股份、中润贸易拟将持有的17亿股万科A股股份以372亿元总价转让给深圳地铁集团。

投资建议:1)上周一手房延续之前一周的下降趋势,同比、环比均降。一线城市有所回暖,环升1.13%。其中北京、上海与上周基本持平,深圳环降14.9%,广州环升10.58%。

2)重庆房产税试点“加码”:本月13日,重庆市房产税试点政策“加码”,根据细则,重庆对同时无户籍、无企业、无工作的个人“三无人员”新购的首套普通住房纳入房产税征收对象,即征收范围由原来“三无人员”新购二套房扩大至首套房。

本次收紧是重庆本轮地产周期以来首次调控,也是首个采用房产税方式调控的城市。重庆在本轮周期上涨中表现平平,属于二线城市中的“洼地”状态,根本原因在于“供需比”处于二线中较高水平。本次调控主要针对此前外地需求对本地市场“补涨”和新领导班子政策转变而不断“升温”的预期,并不代表实质性的“供不应求”。值得注意的是重庆政府并未采取“限购限贷”这类常用的政策工具,而继续深化持有环节征税试点,后续政策效果值得借鉴的尝试,为未来全面实施持有环节税收积累宝贵经验。

3)板块基本面,上周五板块在万科股权事件平稳过渡的带动下小幅回升,但政策面上融资端的重压依旧,但主要地产蓝筹销售回款稳健,资金充裕,融资的相对优势显性,对于板块整体无需过于悲观;我们推荐2017年地产股主要三大主线地产:

融资能力强(蓝筹和国企背景)、土地储备优、改革预期浓;同时规避高杠杆公司,建议关注(1)资质优良,融资能力强:万科A,保利地产、招商蛇口、华侨城;(2)优质土地储备雄厚:华夏幸福、北京城建、上实发展(600748)、新湖中宝;(3)国企改革预期高:中房地产、京能置业、上实发展。一季度首推:保利地产、招商蛇口、京能置业。

风险提示:二三线库存仍然高企,市场对政策调控反映过度。

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