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房地产行业2017年度投资策略:冷风过境,韬光养晦

发布时间:2016-12-25    研究机构:长江证券

报告要点

2016:面朝大海,春暖花开

自2013年行业景气度不断下滑到2015年底,全国狭义库存已经高达7.2亿平, 广义去化时间接近7年。在库存高压下,行业自2014年9月30号陆续迎来取消限购、降首付、降契税等全方位的宽松政策。受此影响,2016年需求全面爆发,至11月全国商品房销量已过13亿平,全年有望超过15亿平;一二三线累计销量同比分别增长30.81%、42.39%和33.05%,良好的销售助力待售面积相对3月最高点下降6.5%。同时各线城市房价同比分别实现28.50%、18.00%和4.80%的较高涨幅。

2017:冷风过境,寒冬将至

加速上涨的房价、地价等因素致使国庆期间22个一二线核心城市先后出台收紧政策。首套房首付比例普遍提升至30%,二套房首付比例大幅提升至40%~80% 不等,多套房异地购房等全面收紧,且房价已现调整,对刚需、改善性需求以及投资性需求全方位削弱,行业2017年将迎来寒冬。

同时,我们认为本轮政策收紧与2013-2014均处行业需求动力逐渐减弱的成熟期,具有一定可比性。考虑到本轮政策宽松期行业销售、投资反弹更弱,当前整体库存去化压力更大,居民购房杠杆更高,政策收紧边际作用比上一轮更强, 因此2017年行业基本面下探幅度大概率高于2014年。我们预计2017年销量同比降幅在11%左右;若2017年土地供应有所好转,拿地大概率企稳;全国房地产投资完成额在10.5万亿左右,同比增速约为2.65%;一二三线城市投资增速分别在3.50%、3.80%和-0.82%左右。

投资建议:筑底路,等风来

纵观行业前3轮小周期,政策收紧到放开的时间分别为13个月、19个月、12个月。由于当前保6.5%的经济增速仍然重要,我们认为2017年四季度或存在一定的政策松动预期。根据历史经验,地产相对大盘估值和相对收益均领先于行业基本面且与其高度相关,因此2017年上半年基本面与估值大概率双双筑底,四季度在政策放松预期下或现好转,走出与2014年相似的前低后高行情。分结构来看,在当前行业集中度加速提升之际,我们认为2017年更多的机会在于持续收割市场份额的行业龙头、具有壳价值的中小转型房企以及国企改革。重点推荐标的为招商蛇口、保利地产;上实发展(600748)、天保基建。

风险提示:

1. 政策收紧。

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