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招商房地产周观点&高频追踪报告:销量分化趋势未变,重视高折价资源型地产股的逆向投资机会

发布时间:2016-11-06    研究机构:招商证券

行业策略:

(1)上周销量整体回落;趋势上看,全局调整早已来临,销量分化持续,一线低位震荡、二线趋势性下滑,三线高位震荡。强调数据从4,5月份后就开始见顶回落,而并非国庆过后才进入调整,各地产业分布和资金分布的不一致,导致房价变化结构上看并非步调一致,一线销量回落后基本在底部震荡,二线调整更明显,而三线趋势性回升后再高位震荡,政策继续支持及核心城市需求溢出导致未来部分三线仍存改善空间。

(2)维持观点:地产指数难有超额收益,但也不具备看空基础。房地产指数相对收益最佳布局区间是行业衰退后端和复苏前端,因3,4线供给收缩仍有空间,房地产供需关系难出现大幅恶化,房地产股票指数向下压力并不大,但短暂数据错觉时间节点已过,房地产难有超额收益,要看到政策加速调整为未来行业提供的弹性,配置上:

a.重视资源型地产股的逆向投资机会,低配低折价高周转型公司。往后看,传统地产股的超额收益机会仍在资源型公司(核心逻辑看价格),有安全边际,也有长期土地红利,重点城市房价小周期有调整压力,但仍未完成中周期上行;周转型公司(核心逻辑看销量),投资重在择时(目前时点对应销量边际往下),显然不是配置的最佳时机;持有型公司低利率环境下估值偏高,难有超额收益,净现金流重估倍数25X为合理区间上限

b.开始布局央企改革、国企改革和主题投资,全市场流动性问题是观察要点。因房地产基本面未来半年不属于利好地产指数的区间,板块机会逐渐由今年的蓝筹白马主题发生演变,建议重视央企改革、国企改革相关标的。重视深圳地区国企改革,重视大央企整合概念。在流动性过去向好的保障下,保险资金举牌地产股的风难以就此打住,关注高折价小公司和资源型白马,小票仍需关注安全边际。

配置建议与组合:

估值修复的持续性取决于无风险利率的变化,仍看好资源型个股而非周转型,而对于房地产上下游,对于或有的轮动行情我们持谨慎态度,但看好地产融资收紧后间接提高融资功能的上游行业;往后看,板块内部个股行情分化将持续,今年仍在估值修复逻辑下演绎,随着行业进一步调整,从4季度后半期往明年上半年看,看好资源型地产股、主题、转型小票、央、国企改革的机会会逐渐释放,对应于指数没有超额收益的区间,短期仍需关注小票安全边际;维持房地产中周期复苏至2019年左右的判断,维持明年下半年靠后下一轮小周期开启的判断。

自下而上选股关注“资源/业绩/估值/博弈”等角度;转型地产股需重视安全边际。(部分标的进入投行项目名单调出组合)

1.基本面角度,资源型公司仍有相对收益,周转型公司明年受行业销量边际下行压制,目前时点对应的小周期特征为“销量边际逐步转弱、价格调整幅度不大”,首选资源型公司(土地资源价值突出、利润表节奏稳健、高折价),虽短期弹性不足,但具备长线配置价值,重申【侨城】资源价值及管理趋积极,【北京城建】为绝对便宜的北京地主且拿地潜力巨大。虽然周转型公司销量受小周期下行压制,但利润表高增长确定,仍是估值修复洼地,【华发】兼具资源和周转特征。【信达】和【天房】市场定价偏差大;【世联】长租公寓规划积极有望打开估值枷锁(定增背景下短期业绩超预期),【南山】不止是物流地产第一股(重组进度延后)。

2.分红角度:股息率是长期投资的重要回报来源和安全边际。税前股息率首开最高(5.1%),3.4%-4.2%的为万科/金地/保利/金融街(由低到高),其余个股大多在2%上下。

3.转型角度:新领域成长性和RNAV安全边际是选股核心逻辑。房地产基金主题关注【嘉宝】;大健康主题关注【苏宁环球】,国内医美龙头潜力股,市价较购买资产发行价折价较多。

4.国企改革主题:关注央企改革【侨城等】和深圳国资地产;上海关注【临港、上实发展(600748)】;深字头地产国企较多,集团资源禀赋角度关注【沙河】,基本面角度关注【天健】。

主流城市最新变化:

1.供给:9月重点城市推盘量回升,但仍小于销量(平均批售比0.9),推动可售套数持续下降;库存去化周期整体下降(一线和三线略有抬头)。

2.需求:5月以来整体维持边际转弱趋势,低基数下7月数据环比略有改善,热点扩散拉动9月中旬以来明显回升,但政策收紧致10月以来震荡回落。一手房上周销量整体回落(67城-9%),一线-9%/二线(21城)-3%/三线(42城)-14%;重点城市二手房销量大多回落。

3.价格:9月百城房价环比+2.83%(+0.66 PCT),81城上涨/18城下跌,郑州/无锡/常州/昆山领涨且涨幅超6%,珠海/廊坊/杭州/芜湖次之且涨幅超5%;东营领跌且跌幅超2%,贵阳/汕头/沈阳/吉林/邯郸次之且跌幅超1%。

4.土地:10月百城土地供应总量回落(住宅类:一线升/二线降/其他降),住宅类成交量也有所回落(一线持平/二线降/其他升),城市楼面地价大幅下跌(一线/二线/其他 均大跌)。

风险提示:行业小周期高点附近运行时间长于预期;多元化转型效果低于预期;行业龙头波动加大。

申请时请注明股票名称